Yan giderler, bir fesih veya depozito yüzünden çıkan anlaşmazlık sinir yıpratır ve hızla ciddi paralara mal olur. Köln'deki Ertogan Hukuk Bürosunda kira hukuku alanındaki durumunuzu nesnel olarak inceliyor ve hangi yolların başarı vaat ettiğini size açıkça söylüyorum.
Kira hukuku neredeyse herkesi ilgilendirir, çünkü insanların çoğu kirada oturur ya da bizzat bir daire kiraya verir. Tam da bu yüzden birçok anlaşmazlık ilk bakışta küçük görünür, ama sonunda aylarca sürer. Köln'de avukat olarak 2010 yılından bu yana hem kiracıları hem de mal sahiplerini takip ediyor, her iki tarafın bakış açısını da tanıyorum. Bu, bir anlaşmazlığı gereksiz yere kızıştırmak yerine gerçekçi bir şekilde değerlendirmeye yardımcı olur.
İster hatalı bir yan gider hesabı, ister tartışmalı bir kira indirimi ya da kendi ihtiyacı nedeniyle bir fesih olsun, kira hukukunda belirleyici nokta çoğu zaman ayrıntıda ve sürelerdedir. Seçenekleriniz hakkında konuşmadan önce kira sözleşmenizi, karşı tarafın yazılarını ve gerçek koşulları dikkatle inceliyorum. Danışmanlığı isteğinize göre Almanca, Türkçe ve İngilizce olarak yürütüyorum, böylece her adımı gerçekten anlıyorsunuz. Bir mahkeme sürecinin mi değeceğini yoksa mahkeme dışı bir çözümün mü daha akıllıca olduğunu erken öğreniyorsunuz.
01Belki bunları yaşıyorsunuz
Size çok yüksek görünen bir yan gider hesabı aldınız ve ek talebin haklı olup olmadığını bilmiyorsunuz.
Mal sahibiniz, örneğin kendi ihtiyacı nedeniyle sizi fesih bildirdi ve feshin geçerli olup olmadığını inceletmek istiyorsunuz.
Dairenizde küf, arızalı bir kalorifer ya da gürültü var ve kirayı indirmeyi düşünüyorsunuz.
Mal sahibi olarak aylardır ödenmeyen kira alacaklarını bekliyor ve kira ilişkisini hukuken sağlam bir şekilde sona erdirmek istiyorsunuz.
Taşındıktan sonra mal sahibiniz depozitoyu tutuyor ya da haksız bulduğunuz kozmetik onarım masraflarını hesaplıyor.
02Size nasıl destek oluyorum
İmzadan önce veya devam eden bir anlaşmazlıkta kira sözleşmelerinin, maddelerin ve yan gider hesaplarının incelenmesi.
Küf, nem veya kalorifer arızası gibi ayıplar nedeniyle kira indirimi konusunda danışmanlık ve temsil.
Kendi ihtiyaç durumları dahil, fesihlerin incelenmesi ve uygulanması, ayrıca haksız fesihlerin savuşturulması.
Kira ilişkisi sona erdikten sonra kira depozitosunun geri alınması veya savunulması.
Kira artışlarında ve modernizasyon duyurularında ve bunların kiraya yansıtılmasında temsil.
Karşı tarafla mahkeme dışı yazışma ve gerekirse Sulh ve Asliye mahkemesi önünde temsil.
03İş birliği nasıl işliyor
Başlangıçta, durumunuzu bana anlattığınız ve kira sözleşmesi, yazışmalar gibi en önemli belgeleri sunduğunuz bir görüşme yapılır. Olayı ve hukuki durumu inceler, ardından başarı şansınızı nasıl değerlendirdiğimi ve hangi sürelerin işlediğini size açıkça söylerim. Bunun ardından önce mahkeme dışında sizin için harekete geçmemi mi yoksa doğrudan mahkeme yolunu mu hazırlayacağımıza siz karar verirsiniz. Sürecinizin nerede olduğunu her zaman bilmeniz için her önemli adım hakkında bilgilendirilirsiniz.
04Danışmanlık ne kadar?
Ücretlendirme, duruma göre Avukatlık Ücret Kanunu'na (RVG) veya saatlik 450 Euro'luk bir ücret anlaşmasına göre yapılır. İlk görüşme ücretlidir ve özel kişiler için 249,90 Euro, şirketler için 450 Euro'dur. Bu bilgiler bağlayıcı olmayan bir yönlendirme niteliğindedir, kesin maliyetler davanızın kapsamına ve dava değerine bağlıdır ve önceden sizinle görüşülür.
Bir yan gider hesabına itiraz etmek için ne kadar süreye sahibim?
Bir yan gider hesabını aldıktan sonra, kural olarak biçimsel veya içerik itirazlarını ileri sürmek için on iki ay süreniz vardır. Bu süre, hesabın tebliğ edilmesiyle başlar. Birçok durumda ödeme yapmadan önce tek tek kalemleri ve dağıtım anahtarını dikkatle inceletmek fayda sağlar.
Dairede küf varsa kirayı indirebilir miyim?
Küf varlığında, ayıp dairenin kullanımını gerçekten olumsuz etkiliyorsa ve bunu bizzat sebep olmadıysanız, kira indirimi haklı olabilir. Öncelikle ayıbı mal sahibine yazılı olarak bildirmeli ve giderilmesini talep etmelisiniz. Olası bir indirimin tutarı, olumsuz etkinin boyutuna bağlıdır ve aşırı yüksek bir indirim yüzünden fesih riskini önlemek için somut olay bazında incelenmelidir.
Mal sahibi ne zaman kendi ihtiyacı nedeniyle bana fesih bildirebilir?
Kendi ihtiyaç nedeniyle fesih, mal sahibinin daireye anlaşılır bir şekilde kendisi veya yakın akrabaları için ihtiyaç duyması halinde mümkündür. Fesihte kendi ihtiyacın somut olarak gerekçelendirilmesi ve geçerli fesih sürelerine uyulması gerekir. Uygulamada birçok kendi ihtiyaç fesihi itiraz edilebilir nitelikte olduğundan avukat incelemesi genellikle değer.
Mal sahibi depozitomu ne kadar sürede geri ödemek zorunda?
Mal sahibi, taşınmadan sonra makul bir süre içinde, ki bu duruma göre genellikle üç ile altı ay arasında değişir, depozitoyu geri ödemek zorundadır. Yan gider ek ödemesi gibi henüz beklenen açık talepler varsa bir kısmını geçici olarak tutabilir. Mal sahibi anlaşılır bir gerekçe olmadan depozitoyu tutuyorsa, geri ödemeyi talep edebilirsiniz.
Taşınırken tadilat yapmak veya kozmetik onarım gerçekleştirmek zorunda mıyım?
Taşınırken tadilat yapmanız gerekip gerekmediği, kira sözleşmenizdeki maddelere bağlıdır. Kozmetik onarımlarla ilgili birçok madde, içtihada göre geçersizdir, dolayısıyla tadilat yükümlülüğü tamamen ortadan kalkabilir. Boya yapmadan veya bir ödeme yapmadan önce sözleşmedeki somut ifadeyi inceletmek fayda sağlar.
Mal sahibi kirayı ne kadar artırabilir?
Bölgesel emsal kiraya kadar yapılan bir artışta kural olarak üç yıl içindeki artışı sınırlayan bir üst limit (Kappungsgrenze) geçerlidir. Mal sahibi artışı, örneğin bir kira endeksi veya emsal daireler ile gerekçelendirmelidir. Bir kira artışının biçimsel ve içerik olarak doğru olup olmadığı, yazı ve yerel koşullar üzerinden incelenebilir.
Bir modernizasyona ve daha yüksek kiraya karşı çıkabilir miyim?
Belirli durumlarda, örneğin sizin için kabul edilemez bir zorluk anlamına geliyorsa, bir modernizasyona karşı çıkabilirsiniz. Mal sahibinin modernizasyonu zamanında ve usulüne uygun şekilde duyurması ve masrafların yalnızca yasal olarak sınırlanmış bir kısmını kiraya yansıtabilmesi gerekir. Duyurunun geçerli olup olmadığı ve kira artışının tutar açısından caiz olup olmadığı somut olay bazında incelenmelidir.
Kiracı kira ödemezse mal sahibi olarak ne yapabilirim?
Kira ödemeleri aksadığında önce kiracıyı yazılı olarak uyarabilir ve ona bir ödeme süresi tanıyabilirsiniz. Kiracı belirli bir tutarda gecikmişse, duruma göre derhal fesih gündeme gelebilir. Feshin geçerli olması için yasal koşullara tam olarak uyulması gerekir, bunu sizin için inceleyebilirim.
Kiracı olarak benim için hangi fesih süresi geçerlidir?
Kiracı olarak süresiz bir kira sözleşmesini kural olarak üç ay önceden fesih ederek sona erdirebilirsiniz. Fesih yazılı yapılmalı ve mal sahibine süresi içinde ulaşmalıdır. Mal sahipleri için kira ilişkisinin süresine göre daha uzun süreler geçerlidir, bu yüzden somut sözleşmeye bir göz atmak fayda sağlar.
Bir kira anlaşmazlığı için mutlaka avukata mı ihtiyacım var?
Birçok kira hukuku anlaşmazlığı için avukat zorunlu değildir, ancak uygulamada çoğu zaman anlamlıdır. Özellikle fesihlerde, yüksek ek taleplerde veya belirsiz sözleşme maddelerinde erken bir inceleme pahalı hatalardan ve kaçırılan sürelerden korur. İlk görüşmede, sizin için ne ölçüde bir temsilin anlamlı olduğunu birlikte netleştirebiliriz.
