İster taşınma, ister iş değişikliği, ister mal sahibinin konutu geri alması (Eigenbedarf) olsun: Konut kirasını sona erdirmek isteyen herkes belirli fesih sürelerine (Kündigungsfristen) uymak zorundadır. Bu süreler Medeni Kanun'da (Bürgerliches Gesetzbuch) yer almakta olup olağan bir kira sözleşmesiyle keyfi biçimde kısaltılamaz. Süreleri gözden kaçıranlar, planladıklarından bir ya da birkaç ay daha fazla kira ödemek durumunda kalabilir.
Temel hüküm § 573c BGB'dir. Bu madde sürenin uzunluğunu ve işlemeye başladığı anı düzenlemektedir. Baştan itibaren şunu belirtmek gerekir: Kiracıya uygulanan süre kiraya verene uygulanan süreden farklıdır; kiraya veren ise her zaman yasanın tanıdığı bir fesih gerekçesine ihtiyaç duyar. Bu yazı her iki tarafın durumunu ele almakta ve en sık karşılaşılan tuzakları ortaya koymaktadır.
Yasal Dayanak: § 573c BGB
Süresiz konut kira sözleşmeleri için olağan fesih süresi (ordentliche Kündigungsfrist) § 573c BGB'de düzenlenmektedir. Birinci fıkranın birinci cümlesi uyarınca temel süre üç aydır. Bu süre başlangıçta her iki taraf için eşit olmakla birlikte kiraya veren bakımından konutun kullanım süresi uzadıkça uzamaktadır. Hesaplamada belirleyici olan, fesih bildiriminin (Kündigung) gönderildiği tarih değil, alıcıya ulaştığı tarihtir.
Bu süreler kiracı açısından emredici niteliktedir. § 573c fıkra 4 BGB uyarınca kiracının aleyhine olarak yasal sürelerden sapan her türlü düzenleme geçersizdir. Örneğin kiracıya altı aylık fesih süresi öngören bir sözleşme maddesi uygulanamaz. Öte yandan bir sözleşme, kiracıya daha kısa ya da eşit süreler tanıyabilir.
Fesih süreleri (Kündigungsfristen) müzakereye açık değildir: Sözleşmeyle kiracının aleyhine kısaltılamaz.
Kiracının Fesih Süresi: Neredeyse Her Zaman Üç Ay
Kiracı için ne kadar süredir konutta oturduğundan bağımsız olarak üç aylık temel süre geçerli olmaya devam eder. On iki yıldır aynı dairede oturan biri, yalnızca bir yıl önce taşınan biriyle aynı süreye tabidir. Kiracı, olağan fesih (ordentliche Kündigung) için herhangi bir gerekçe göstermek zorunda da değildir.
Bir örnek: Kira sözleşmesinin 31 Ekim'de sona ermesi isteniyorsa yazılı fesih bildiriminin en geç Ağustos ayının üçüncü iş günü kiraya verene ulaşmış olması gerekir. Bildirim 5 Ağustos'ta ulaşırsa sözleşme sona erme tarihi 30 Kasım'a kayar. Uygulamada fesihlerin büyük çoğunluğu tam da bu bekleme günü (Karenztag) yüzünden sonuçsuz kalmaktadır.
Kiraya Verenin Fesih Süresi: Kiracılık Süresine Göre Kademeli Artış
Kiraya veren bakımından süre, kiracılığın uzunluğuyla birlikte uzar. § 573c fıkra 1 cümle 2 BGB'ye göre kademeli artış uygulanır; belirleyici olan sözleşme tarihinin imzalandığı gün değil, konutun fiilen teslim edildiği tarihtir:
- 5 yıla kadar kiracılık süresinde: üç ay fesih süresi
- 5 yıldan fazla: altı ay
- 8 yıldan fazla: dokuz ay
Bir örnek: Kiracı dokuz yıldır konutta oturuyorsa kiraya veren dokuz aylık süreye uymak zorundadır. 31 Aralık'ta sözleşmeyi feshetmek istiyorsa fesih bildiriminin Mart ayının üçüncü iş gününe kadar ulaşmış olması gerekir.
Bunun yanı sıra şu husus belirleyicidir: Kiraya veren gerekçesiz olarak fesih yapamaz. § 573 BGB uyarınca sözleşmenin sona erdirilmesi için meşru bir çıkarın (berechtigtes Interesse) varlığı gereklidir. Bunun klasik örnekleri mal sahibinin konutu geri alması (Eigenbedarf) (§ 573 fıkra 2 No. 2 BGB) veya kiracının önemli ölçüde sözleşmeye aykırı davranmasıdır. Gerekçenin eksik olduğu ya da yeterince güçlü olmadığı bir fesih, süreye uyulmuş olsa dahi geçersizdir.
Bekleme Günü (Karenztag): Üçüncü İş Gününe Kadar
§ 573c fıkra 1 cümle 1 BGB'ye göre fesih bildiriminin bir takvim ayının üçüncü iş gününe kadar alıcıya ulaşmış olması gerekir ki o ay süreye dahil edilebilsin. İş günü olarak Pazartesi'den Cumartesi'ye kadar olan günler sayılır; Pazar günleri ve resmi tatiller hesaba katılmaz. Cumartesi, Federal Mahkeme'nin (Bundesgerichtshof) yerleşik içtihadına göre iş günü sayılmakla birlikte önemli bir istisna söz konusudur: Üçüncü iş günü Cumartesi'ye denk gelirse sürenin sonu bir sonraki iş gününe kayar.
Ulaşma (Zugang) bakımından § 130 BGB esas alınır. Fesih bildirimi, olağan koşullar altında alıcının bilgi sahibi olacağını varsayacak şekilde alıcının egemenlik alanına girdiğinde hüküm doğurur. Geç saatlerde posta kutusuna atılan bir mektubun genellikle ertesi gün ulaşmış sayıldığı kabul edilmektedir. Şekil bakımından ise § 568 BGB, yazılı biçimi (Schriftform) zorunlu kılmaktadır: Fesih bildirimi kâğıda yazılmış ve el yazısıyla imzalanmış olmalıdır. E-posta veya mesajlaşma uygulaması aracılığıyla yapılan fesih bildirimi geçersizdir.
Sözleşmenin Genel Kuraldan Saptığı Haller
Her kira sözleşmesi klasik anlamda süresiz bir sözleşme değildir. § 575 BGB kapsamındaki gerçek anlamda süreli (belirli süreli) kira sözleşmelerinde (Zeitmietvertrag) olağan fesih, kira süresi boyunca kural olarak mümkün değildir; sözleşme kararlaştırılan tarihte kendiliğinden sona erer; ancak bunun için yasanın tanıdığı bir sınırlama gerekçesinin bulunması şarttır. Bu gerekçenin eksik olması halinde sözleşme süresiz olarak kabul edilir.
Ayrıca her iki tarafın belirli bir süre için olağan fesih hakkından karşılıklı olarak vazgeçtiği fesih yasağı veya asgari süre kayıtları (Kündigungsverzichts- veya Mindestlaufzeitklauseln) da sıkça görülmektedir. Federal Mahkeme içtihadına göre böyle karşılıklı bir vazgeçme dört yıla kadar geçerlidir. Bu sürenin dolmasıyla birlikte olağan fesih hakkı yeniden doğar.
İstisna Olarak Süresiz Fesih (Fristlose Kündigung)
Olağan sürelerden ayrı tutulması gereken bir diğer kurum, § 543 BGB uyarınca önemli bir nedenle yapılan olağanüstü süresiz fesih (außerordentliche fristlose Kündigung) hakkıdır. Bu fesih kira sözleşmesini derhal sona erdirir; ancak ağır bir nedenin varlığını gerektirir. Kiraya veren açısından en önemli hal ödeme gecikmesidir: § 543 fıkra 2 No. 3 ile § 569 fıkra 3 BGB'nin birlikte uygulanması uyarınca kiraya veren, kiracının iki aylık kira bedelini ödememiş olması durumunda süresiz fesih yapabilir. Kiracı, tahliye davasının (Räumungsklage) tebliğinden itibaren iki aylık koruyucu süre (Schonfrist) içinde borcun tamamını ödeyerek bu feshi geçersiz kılabilir.
Kiracı da süresiz fesih yapabilir; örneğin konutun ciddi ayıplar (Mängel) barındırması ve kiraya verenin süre tanınmasına rağmen giderim yapmaması ya da § 569 fıkra 1 BGB kapsamında sağlık tehlikesinin söz konusu olması durumunda.
Fesih bildiriminizin geçerli olup olmadığı ya da aldığınız bir fesih bildiriminin hukuken dayanıklı olup olmadığı konusunda kararsızsanız, Kanzlei Ertogan belgelerinizi ve süreleri inceleyerek en uygun sonraki adımı Almanca, Türkçe veya İngilizce olarak size gösterir.