Ob Umzug, Jobwechsel oder Eigenbedarf: Wer ein Mietverhältnis über Wohnraum beenden will, muss sich an feste Kündigungsfristen halten. Diese Fristen stehen im Bürgerlichen Gesetzbuch und lassen sich in einem normalen Mietvertrag nicht beliebig verkürzen. Wer sie übersieht, zahlt schnell einen oder mehrere Monate Miete länger als geplant.
Die zentrale Vorschrift ist § 573c BGB. Sie regelt, wie lange die Frist ist und ab wann sie läuft. Wichtig ist von Anfang an: Für den Mieter gilt eine andere Frist als für den Vermieter, und der Vermieter braucht zusätzlich immer einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund. Dieser Beitrag ordnet beide Seiten ein und zeigt die häufigsten Stolperfallen.
Die gesetzliche Grundlage: § 573c BGB
Für unbefristete Wohnraummietverhältnisse gilt die ordentliche Kündigungsfrist des § 573c BGB. Nach Absatz 1 Satz 1 beträgt die Grundfrist drei Monate. Sie gilt zunächst für beide Seiten gleich, wird für den Vermieter mit zunehmender Wohndauer aber länger. Maßgeblich für die Berechnung ist nicht das Datum, an dem die Kündigung abgeschickt wird, sondern der Tag, an dem sie beim Empfänger ankommt.
Diese Fristen sind für den Mieter zwingend. Nach § 573c Absatz 4 BGB ist jede Vereinbarung unwirksam, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Fristen abweicht. Eine Klausel, die dem Mieter zum Beispiel eine sechsmonatige Kündigungsfrist aufzwingt, greift also nicht. Umgekehrt darf ein Vertrag dem Mieter durchaus kürzere oder gleiche Fristen einräumen.
Kündigungsfristen sind kein Verhandlungsspielraum: Zum Nachteil des Mieters lassen sie sich vertraglich nicht verkürzen.
Kündigungsfrist des Mieters: fast immer drei Monate
Für den Mieter bleibt es bei der Grundfrist von drei Monaten, und zwar unabhängig davon, wie lange er schon in der Wohnung wohnt. Wer seit zwölf Jahren dort lebt, hat dieselbe Frist wie jemand, der erst vor einem Jahr eingezogen ist. Der Mieter muss für die ordentliche Kündigung auch keinen Grund angeben.
Ein Beispiel: Soll das Mietverhältnis zum 31. Oktober enden, muss die schriftliche Kündigung spätestens am dritten Werktag des August beim Vermieter eingehen. Geht sie erst am 5. August zu, verschiebt sich das Vertragsende auf den 30. November. Genau an diesem Karenztag scheitern in der Praxis die meisten Kündigungen.
Kündigungsfrist des Vermieters: gestaffelt nach Wohndauer
Beim Vermieter verlängert sich die Frist mit der Dauer des Mietverhältnisses. Nach § 573c Absatz 1 Satz 2 BGB gilt eine Staffelung, maßgeblich ist die tatsächliche Überlassung der Wohnung, nicht das Datum des Vertragsschlusses:
- Bis zu 5 Jahren Mietdauer: drei Monate Kündigungsfrist
- Mehr als 5 Jahre: sechs Monate
- Mehr als 8 Jahre: neun Monate
Ein Beispiel: Wohnt der Mieter seit neun Jahren in der Wohnung, muss der Vermieter neun Monate Frist einhalten. Will er zum 31. Dezember kündigen, muss die Kündigung bis zum dritten Werktag des März zugehen.
Entscheidend ist außerdem: Der Vermieter kann nicht einfach ohne Grund kündigen. Nach § 573 BGB braucht er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung. Klassische Fälle sind Eigenbedarf (§ 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB) oder eine erhebliche Vertragsverletzung des Mieters. Eine Kündigung, in der der Grund fehlt oder nicht trägt, ist unwirksam, selbst wenn die Frist eingehalten wurde.
Der Karenztag: bis zum dritten Werktag
Nach § 573c Absatz 1 Satz 1 BGB muss die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit dieser Monat noch mitzählt. Als Werktage gelten Montag bis Samstag; Sonntage und gesetzliche Feiertage bleiben außen vor. Der Samstag zählt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als Werktag, mit einer wichtigen Ausnahme: Fällt der dritte Werktag auf einen Samstag, verschiebt sich das Fristende auf den folgenden Werktag.
Für den Zugang kommt es auf § 130 BGB an. Die Kündigung wird erst wirksam, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass unter normalen Umständen mit Kenntnisnahme zu rechnen ist. Ein Einwurf in den Briefkasten am späten Abend gilt regelmäßig erst am nächsten Tag als zugegangen. Zur Form schreibt § 568 BGB zwingend die Schriftform vor: Die Kündigung muss auf Papier stehen und eigenhändig unterschrieben sein. Eine Kündigung per E-Mail oder Messenger ist unwirksam.
Wenn der Vertrag von der Regel abweicht
Nicht jeder Mietvertrag ist ein klassischer unbefristeter Vertrag. Bei einem echten Zeitmietvertrag nach § 575 BGB ist die ordentliche Kündigung während der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen; er endet automatisch zum vereinbarten Termin, setzt aber einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund voraus. Fehlt dieser Grund, gilt der Vertrag als unbefristet.
Häufig sind auch Kündigungsverzichts- oder Mindestlaufzeitklauseln, in denen beide Seiten für eine bestimmte Zeit auf die ordentliche Kündigung verzichten. Ein solcher beidseitiger Verzicht ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bis zu vier Jahren zulässig. Danach lebt das normale Kündigungsrecht wieder auf.
Fristlose Kündigung als Ausnahme
Von den ordentlichen Fristen zu trennen ist die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB. Sie beendet das Mietverhältnis sofort, setzt aber einen schwerwiegenden Grund voraus. Für den Vermieter ist der wichtigste Fall der Zahlungsverzug: Nach § 543 Absatz 2 Nr. 3 in Verbindung mit § 569 Absatz 3 BGB kann er fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Der Mieter kann diese Kündigung durch vollständige Zahlung innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage noch abwenden.
Auch der Mieter kann fristlos kündigen, etwa wenn die Wohnung erhebliche Mängel aufweist und der Vermieter trotz Fristsetzung nicht abhilft, oder bei einer Gesundheitsgefährdung nach § 569 Absatz 1 BGB.
Wenn Sie unsicher sind, ob Ihre Kündigung wirksam ist oder ob eine erhaltene Kündigung Bestand hat, prüft die Kanzlei Ertogan Ihre Unterlagen und die Fristen und zeigt Ihnen den sinnvollsten nächsten Schritt, auf Deutsch, Türkisch oder Englisch.