Kaution'unu (Depozito) geri alamayan kişi, makul bir inceleme süresinin dolmasının ardından, yazılı olarak süre tayin ederek geri talep edebilir ve gerekirse Amtsgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) nezdinde dava açabilir. Ev sahibi, kira güvencesini yalnızca kira ilişkisinden doğan haklı ve somut olarak belgelenmiş alacaklar için elinde tutabilir. Kalan tutarı, tahakkuk eden faizlerle birlikte ödemesi gerekir.
Bu konudaki temel norm **BGB (Alman Medeni Kanunu) 551. maddesi**dir. Bu madde, depozitoyu en fazla üç aylık net soğuk kira (Nettokaltmiete) tutarıyla sınırlandırır, ev sahibini bu tutarı ayrı bir hesapta değerlendirmekle yükümlü kılar ve faiz gelirlerinin kiracıya ait olduğunu belirler. Geri ödeme talebinin kendisi ise kira sözleşmesindeki güvence anlaşmasından (Sicherungsabrede) doğar: Güvence amacı ortadan kalktığında, depozito iade edilmelidir.
Ev sahibi depozitoyu ne zaman iade etmelidir?
Geri ödeme için sabit bir yasal süre bulunmamaktadır. Bundesgerichtshof'un (Federal Yüksek Mahkeme) içtihadına göre, ev sahibine kira ilişkisinin sona ermesi ve dairenin teslim edilmesinin ardından, henüz alacağı olup olmadığını inceleyebilmesi için makul bir süre tanınır. Uygulamada mahkemeler genellikle üç ila altı ayı makul kabul etmektedir. İşlemler ne kadar basitse, bu süre de o kadar kısa olur.
İnceleme süresi bir dokunulmazlık belgesi değildir. Örneğin teslim tutanağına (Übergabeprotokoll) göre daire hasarsız teslim edilmiş ve tüm yan giderler (Nebenkosten) hesaplanmışsa, açık bir alacak bulunmuyorsa, talep çok daha erken muaccel hale gelebilir.
Ev sahibi depozitodan neyi kesebilir?
Kaution, kira ilişkisinden doğan tüm alacakları güvence altına alır. Tipik haklı kesintiler şunlardır:
- ödenmemiş kira bedelleri veya yan gider hesaplarından (Betriebskostenabrechnung) doğan ek ödemeler,
- olağan yıpranmanın ötesindeki hasarlar için tazminat talepleri,
- geçerli şekilde kararlaştırılmış ancak yapılmamış kozmetik onarımların (Schönheitsreparaturen) maliyetleri.
Ev sahibi, olağan kullanım nedeniyle oluşan aşınma ve yıpranma için kesinti yapamaz. BGB'nin 538. maddesi uyarınca kiracı, sözleşmeye uygun kullanım sonucu ortaya çıkan değişikliklerden veya kötüleşmelerden sorumlu değildir. Halıdaki hafif yürüme izleri, solmuş duvar kağıtları veya olağan sayıda dübel deliği bu nedenle bir kesinti gerekçesi değildir. Eski kira sözleşmelerindeki birçok yenileme (renovasyon) klozu da, örneğin katı süreler içeriyorsa veya daire yenilenmemiş halde teslim edilmişse, geçersizdir.
Kiralanan şeyde meydana gelen değişiklikler veya kötüleşmeler nedeniyle doğan tazminat taleplerinde, BGB'nin 548. maddesinin 1. fıkrası uyarınca tesliminden itibaren altı aylık kısa zamanaşımı süresi geçerlidir. Ancak BGH'nin (Federal Yüksek Mahkeme) yakın tarihli içtihadına göre, ev sahibi BGB'nin 215. maddesi gereğince bu tür alacakları, belirli koşullar altında bu sürenin dolmasından sonra dahi kaution geri ödeme talebiyle mahsup edebilir. Bu nedenle kiracılar salt zamanın geçmesine güvenmemelidir.
Yan gider hesabı için kısmi kesinti
Yan gider hesabı (Betriebskostenabrechnung) henüz yapılmamışsa, BGH'nin içtihadına göre ev sahibi, bir ek ödeme beklenmesi halinde depozitodan makul bir kısmı elinde tutabilir. Hesabı, BGB'nin 556. maddesinin 3. fıkrası uyarınca en geç hesap döneminin bitiminden itibaren on iki ay içinde kiracıya bildirmesi gerekir.
Bir örnek: Kaution 2.400 avro tutarındadır (her biri 800 avro olan üç aylık net soğuk kira), faizler 30 avroya ulaşmaktadır. Önceki yıl yan gider ek ödemesi 150 avro olmuştur. Yaklaşık 200 avroluk bir kesinti makul kabul edilebilir. Kalan 2.230 avroyu ev sahibi, inceleme süresinin dolmasının ardından ödemek zorundadır. Buna karşılık, sadece bir hesap henüz yapılmadığı için depozitonun tamamını aylarca elinde tutmak haklı değildir.
Adım adım: Depozitonuzu böyle geri talep edin
Yazılı bir talep mektubuyla başlayın. Mektupta depozito tutarını belirtin, faiziyle birlikte belirli bir hesaba ödenmesini talep edin ve yaklaşık iki haftalık somut bir süre tayin edin. Varsa teslim tutanağının (Übergabeprotokoll) bir kopyasını ekleyin. Mektubu, örneğin taahhütlü mektup (Einwurf-Einschreiben) yoluyla, kanıtlanabilir şekilde gönderin.
Ev sahibi süreyi geçirirse, bu ihtar (Mahnung) sonucunda muaccel olan ödeme bakımından temerrüde (Verzug) düşer (BGB'nin 286. maddesi). Bu andan itibaren, baz faiz oranının (Basiszinssatz) beş yüzde puan üzerinde temerrüt faizi (BGB'nin 288. maddesinin 1. fıkrası) talep edebilir ve ayrıca avukat masraflarını temerrüt zararı olarak talep edebilirsiniz.
Ödeme yine de yapılmazsa, iki yol açıktır: ZPO'nun (Alman Hukuk Muhakemeleri Kanunu) 688. ve devamı maddeleri uyarınca mahkeme ihtar prosedürü (gerichtliches Mahnverfahren) veya bir eda davası (Zahlungsklage). Konut kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda, dava değerine bakılmaksızın, dairenin bulunduğu yerdeki Amtsgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) yetkilidir (GVG'nin (Mahkemeler Teşkilat Kanunu) 23. maddesinin 2a bendi, ZPO'nun 29a maddesi). Mahnverfahren (ihtar prosedürü) hızlı ve ucuzdur, ancak itiraz beklenmediği durumlarda uygundur.
Özel durum: Dairenin satılması
Daire kira süresi içinde satılmışsa, BGB'nin 566a maddesi uyarınca alıcı, güvence bedelinden (Sicherheitsleistung) doğan hak ve yükümlülüklere halef olur. Bu nedenle, önceki ev sahibi depozitoyu kendisine hiç devretmemiş olsa dahi, alıcı geri ödemekle yükümlüdür. Kiracı depozitoyu alıcıdan alamazsa, önceki ev sahibi geri ödeme yükümlülüğü altında kalmaya devam eder.
Kiracıların kaçınması gereken yaygın hatalar
Yaygın bir yanılgı, son ayların kira bedellerinin basitçe ödenmemesi şeklindeki sözde "depozitoyu oturarak tüketme" (Abwohnen der Kaution) uygulamasıdır. Bu caiz değildir, çünkü depozito tam olarak ev sahibini işlemlerin sonuna kadar güvence altına almak içindir. Bu durumda ödeme temerrüdü ve en kötü ihtimalle fesih (Kündigung) riski doğar.
Aynı şekilde riskli olan bir husus, tutanak düzenlenmeden yapılan daire teslimidir. Fotoğraflarla desteklenmiş yazılı bir belgeleme olmadan, bir hasarın taşınmadan önce zaten var olduğunu veya taşınırken bulunmadığını sonradan ispatlamak neredeyse imkânsızdır. Bu nedenle karşılıklı imzalanmış bir teslim tutanağında (Übergabeprotokoll) ısrar edin.