Wer seine Kaution nicht zurückbekommen hat, kann sie nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist schriftlich mit Fristsetzung zurückfordern und notfalls vor dem Amtsgericht einklagen. Der Vermieter darf die Mietsicherheit nur für berechtigte, konkret belegte Forderungen aus dem Mietverhältnis einbehalten. Den übrigen Betrag muss er einschließlich der angefallenen Zinsen auszahlen.
Zentrale Norm ist § 551 BGB. Er begrenzt die Kaution auf höchstens drei Nettokaltmieten, verpflichtet den Vermieter zur getrennten Anlage und bestimmt, dass die Zinserträge dem Mieter zustehen. Der Rückzahlungsanspruch selbst ergibt sich aus der Sicherungsabrede im Mietvertrag: Entfällt der Sicherungszweck, ist die Kaution zurückzugeben.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Eine feste gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht dem Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung eine angemessene Frist zu, um zu prüfen, ob er noch Ansprüche hat. In der Praxis sehen Gerichte meist drei bis sechs Monate als angemessen an. Je einfacher die Abwicklung ist, desto kürzer fällt diese Frist aus.
Die Prüfungsfrist ist kein Freibrief. Liegen keine offenen Forderungen vor, etwa weil die Wohnung laut Übergabeprotokoll mängelfrei zurückgegeben wurde und alle Nebenkosten abgerechnet sind, kann der Anspruch schon deutlich früher fällig sein.
Was darf der Vermieter von der Kaution einbehalten?
Die Kaution sichert alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Typische berechtigte Abzüge sind:
- offene Mietzahlungen oder Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen,
- Schadensersatz für Beschädigungen, die über die normale Abnutzung hinausgehen,
- Kosten für wirksam vereinbarte, aber nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen.
Nicht abziehen darf der Vermieter Kosten für die gewöhnliche Abnutzung. Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu vertreten. Leichte Laufspuren im Teppich, verblasste Tapeten oder Dübellöcher in üblichem Umfang sind deshalb kein Grund für einen Einbehalt. Auch viele Renovierungsklauseln in älteren Mietverträgen sind unwirksam, etwa bei starren Fristen oder wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde.
Für Schadensersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gilt die kurze Verjährung von sechs Monaten ab Rückgabe nach § 548 Abs. 1 BGB. Nach neuerer Rechtsprechung des BGH kann der Vermieter solche Ansprüche wegen § 215 BGB unter Umständen aber auch nach Ablauf dieser Frist noch mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch verrechnen. Auf den bloßen Zeitablauf sollten sich Mieter daher nicht verlassen.
Teilweiser Einbehalt für die Nebenkostenabrechnung
Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, darf der Vermieter nach der Rechtsprechung des BGH einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist. Die Abrechnung muss er dem Mieter nach § 556 Abs. 3 BGB spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen.
Ein Beispiel: Die Kaution beträgt 2.400 Euro (drei Nettokaltmieten zu je 800 Euro), die Zinsen belaufen sich auf 30 Euro. Im Vorjahr betrug die Nebenkostennachzahlung 150 Euro. Ein Einbehalt von etwa 200 Euro wäre vertretbar. Die übrigen 2.230 Euro muss der Vermieter nach Ablauf der Prüfungsfrist auszahlen. Die volle Kaution über Monate zurückzuhalten, nur weil eine Abrechnung aussteht, ist dagegen nicht gerechtfertigt.
Schritt für Schritt: So fordern Sie die Kaution zurück
Beginnen Sie mit einem schriftlichen Aufforderungsschreiben. Nennen Sie darin den Kautionsbetrag, verlangen Sie die Auszahlung samt Zinsen auf ein bestimmtes Konto und setzen Sie eine konkrete Frist von etwa zwei Wochen. Fügen Sie eine Kopie des Übergabeprotokolls bei, falls vorhanden. Versenden Sie das Schreiben nachweisbar, zum Beispiel per Einwurf-Einschreiben.
Lässt der Vermieter die Frist verstreichen, gerät er mit der fälligen Zahlung durch diese Mahnung in Verzug (§ 286 BGB). Ab diesem Zeitpunkt können Sie Verzugszinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen (§ 288 Abs. 1 BGB) und auch die Kosten eines Anwalts als Verzugsschaden geltend machen.
Bleibt die Zahlung weiterhin aus, stehen zwei Wege offen: das gerichtliche Mahnverfahren nach §§ 688 ff. ZPO oder eine Zahlungsklage. Für Streitigkeiten über Wohnraummietverhältnisse ist unabhängig vom Streitwert das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 23 Nr. 2a GVG, § 29a ZPO). Das Mahnverfahren ist schnell und günstig, eignet sich aber nur, wenn kein Widerspruch zu erwarten ist.
Sonderfall: Die Wohnung wurde verkauft
Wurde die Wohnung während der Mietzeit veräußert, tritt der Erwerber nach § 566a BGB in die Rechte und Pflichten aus der Sicherheitsleistung ein. Er schuldet die Rückzahlung also auch dann, wenn ihm der frühere Vermieter die Kaution nie übergeben hat. Kann der Mieter die Kaution vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der ursprüngliche Vermieter weiter zur Rückgewähr verpflichtet.
Häufige Fehler, die Mieter vermeiden sollten
Ein verbreiteter Irrtum ist das sogenannte Abwohnen der Kaution, bei dem die letzten Monatsmieten einfach nicht mehr gezahlt werden. Das ist unzulässig, weil die Kaution den Vermieter gerade bis zum Ende der Abwicklung absichern soll. Es drohen Zahlungsverzug und im schlimmsten Fall eine Kündigung.
Ebenso riskant ist eine Wohnungsübergabe ohne Protokoll. Ohne schriftliche Dokumentation mit Fotos lässt sich später kaum beweisen, dass ein Schaden schon beim Einzug bestand oder beim Auszug nicht vorhanden war. Bestehen Sie deshalb auf einem gemeinsam unterschriebenen Übergabeprotokoll.